Präzise Gutachten.
Fundierte Entscheidungen.

Das Finanzamt bewertet geerbte oder geschenkte Immobilien nach pauschalen Verfahren – und kommt dabei häufig zu Werten, die deutlich über dem tatsächlichen Marktwert liegen. Die Folge: zu hohe Erbschafts- oder Schenkungsteuer.

Was viele nicht wissen: § 198 Bewertungsgesetz (BewG) ermöglicht einen Gegennachweis. Ein qualifiziertes Gutachten belegt den tatsächlichen, niedrigeren Verkehrswert – dieser bildet dann die Grundlage für die Steuerberechnung.

Hier ist die Zertifizierung keine Auszeichnung, sondern Gesetzestext. § 198 Abs. 2 BewG benennt als Nachweis regelmäßig ein Gutachten des Gutachterausschusses oder von Personen, die von einer akkreditierten Stelle als Sachverständige für die Wertermittlung von Grundstücken zertifiziert worden sind. EIPOSCERT ist nach DIN EN ISO/IEC 17024 von der DAkkS akkreditiert. Das Gesetz sagt „kann regelmäßig dienen“ und nicht „ausschließlich“ – andere Gutachten können ebenfalls anerkannt werden. Der praktische Vorteil ist trotzdem real: Ihr Steuerberater muss nicht begründen, warum ausgerechnet dieser Gutachter geeignet ist. Er kann auf den Gesetzeswortlaut zeigen.

✓ Mögliche Senkung der steuerlichen Bemessungsgrundlage
✓ Methodisch fundiert nach aktueller ImmoWertV
✓ Klarer Wertnachweis für Erbengemeinschaft oder Steuerberater
✓ Auf Wunsch beschaffe ich alle Unterlagen mit Vollmacht

Ich liefere den belastbaren Wertnachweis. Die steuerliche Beratung und Einreichung beim Finanzamt übernimmt Ihr Steuerberater.

Bei Trennung und Scheidung muss der Wert der gemeinsamen Immobilie für den Zugewinnausgleich ermittelt werden. Ohne objektive Grundlage verlängern sich Auseinandersetzungen – und Anwälte oder Gerichte müssen entscheiden, was eine sachliche Einigung verhindert hätte.

Ein unabhängiges Wertgutachten schafft Klarheit: Es bildet den tatsächlichen Marktwert methodisch nachvollziehbar ab – ohne Rücksicht auf die Interessen einer der beiden Seiten. Als Sachverständiger stehe ich keiner Partei näher als der anderen. Ein klarer Wert ermöglicht sachliche Verhandlungen und kann helfen, eine Einigung außergerichtlich zu erzielen.

✓ Neutrale, unabhängige Bewertung – ohne Parteinahme
✓ Methodisch fundiert nach ImmoWertV als Grundlage für Verhandlungen
✓ Klare, verständliche Kommunikation – auch in belasteter Situation
✓ Auf Wunsch direkte Übergabe an Anwalt oder Mediator

Es gibt viele Gründe, warum eine Immobilie bewertet werden muss: Ein Todesfall erfordert die Wertfeststellung für das Nachlassgericht oder die Aufteilung unter Erben. Bei einer Scheidung muss der gemeinsame Immobilienbesitz fair bewertet werden. Wer verkaufen möchte, weil das Haus zu groß geworden ist, braucht einen realistischen Angebotspreis. Auch Banken verlangen bei Beleihungen ein unabhängiges Gutachten.

Beispiel: Nach dem Tod des Vaters streiten drei Geschwister über den Wert des geerbten Hauses. Ein methodisch nachvollziehbares Verkehrswertgutachten schafft eine neutrale Grundlage – geeignet zur Vorlage bei Finanzamt, Nachlassgericht und allen Beteiligten.

Die Wertermittlung erfolgt stets nach der aktuellen ImmoWertV und § 194 BauGB – je nach Objekt im Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren.

Nach einem Erbfall oder einer Schenkung stellt das Finanzamt den Grundbesitzwert fest. Ob dieser Wert zu hoch ist, lässt sich dem Bescheid nicht ansehen – und die Einspruchsfrist beträgt einen Monat ab Bekanntgabe. Ein Vollgutachten in dieser Zeit zu beauftragen, ohne zu wissen, ob es sich lohnt, ist ein Risiko.

Der Bescheid-Check schließt diese Lücke. Sie erhalten eine schriftliche Einschätzung von zwei bis drei Seiten: ob der festgestellte Wert plausibel erscheint, woran eine mögliche Überbewertung im konkreten Fall liegen dürfte, und ob ein Gegennachweis nach § 198 BewG aussichtsreich ist.

Was ich brauche: den Feststellungsbescheid sowie Baujahr, Wohnfläche, Grundstücksgröße, Zustand und einige Fotos. Ein Ortstermin ist nicht erforderlich.

Bearbeitungszeit: fünf Werktage.

Anrechnung: Beauftragen Sie im Anschluss ein Verkehrswertgutachten, wird der Betrag vollständig angerechnet. Der Check kostet Sie dann im Ergebnis nichts.

Die Prüfung ersetzt kein Gutachten und keine steuerliche Beratung. Sie sagt Ihnen, ob sich der weitere Weg lohnt.

Nicht jedes Gutachten hält, was sein Umfang verspricht. Bei Erbengemeinschaften, im Zugewinnausgleich oder wenn die Gegenseite ein Gutachten vorlegt, stellt sich die Frage, ob der ermittelte Wert methodisch trägt.

Geprüft wird: ob das gewählte Verfahren zum Objekt passt, ob die Ansätze für Bodenrichtwert, Restnutzungsdauer, Bewirtschaftungskosten und Liegenschaftszins nachvollziehbar hergeleitet sind, ob die Rechenschritte stimmen und ob die Anforderungen der ImmoWertV eingehalten wurden. Die Rechenwege prüfe ich nach.

Nicht enthalten ist eine eigene Wertermittlung. Sie erhalten eine Beurteilung des vorliegenden Gutachtens, keinen zweiten Wert. Ergibt die Prüfung erheblichen Anlass zum Zweifel, ist ein eigenständiges Verkehrswertgutachten der nächste Schritt.

Was ich brauche: das vollständige Gutachten inklusive aller Anlagen. Bearbeitungszeit: zehn Werktage.

Nicht jede Situation erfordert ein vollständiges Verkehrswertgutachten. Manchmal reicht ein fundierter Richtwert: Sie überlegen, ob sich ein Kauf zum angebotenen Preis lohnt. Sie möchten wissen, was Ihre Immobilie heute in etwa wert ist – für eine Erbschaftsregelung, eine Schenkung oder erste Einschätzung vor dem Verkauf.

Die überschlägige Wertermittlung liefert einen plausiblen Mittelwert auf Basis der wesentlichen Parameter – Lage, Baujahr, Zustand, Wohnfläche und Vergleichspreise. Günstiger und schneller als ein Vollgutachten, aber deutlich fundierter als eine Online-Schätzung.

Das Finanzamt schreibt vermietete Immobilien pauschal über 50 Jahre ab (2 % p.a.). Doch das Gesetz erlaubt ausdrücklich eine kürzere Abschreibungsdauer, wenn diese durch ein Gutachten nachgewiesen wird (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG).

Beispiel: Sie kaufen ein Mehrfamilienhaus aus den 1970ern für 500.000 € (Gebäudeanteil). Standard-AfA: 10.000 €/Jahr. Das Gutachten weist eine Restnutzungsdauer von 25 Jahren nach – AfA steigt auf 20.000 €/Jahr. Bei 40 % Steuersatz ergibt sich im Rechenbeispiel eine Differenz von 4.000 €/Jahr – die tatsächliche Auswirkung hängt vom Einzelfall ab.

Das Gutachten umfasst Vor-Ort-Besichtigung, Fotodokumentation und eine methodisch nachvollziehbare Herleitung. Die Gutachtenkosten selbst sind in der Regel als Werbungskosten absetzbar.

Worauf es beim Nachweis ankommt: Der Bundesfinanzhof erkennt die sachverständige Ermittlung der Restnutzungsdauer nach § 4 ImmoWertV an, verlangt aber eine objektbezogene Begutachtung. Ein aus Baujahr und Modernisierungsgrad errechneter Modellwert ohne Ortstermin genügt ausdrücklich nicht. Genau hier scheitern Gutachten von Anbietern, die ohne Besichtigung arbeiten – und genau deshalb besichtige ich jedes Objekt selbst.

Und die Qualifikation des Gutachters: Das BMF-Schreiben vom 22.02.2023 verlangte hierfür ausdrücklich einen öffentlich bestellten oder entsprechend zertifizierten Sachverständigen. Es wurde zum 01.12.2025 aufgehoben, eine zwingende Vorgabe besteht seither nicht mehr. Nach meiner Erfahrung fragen Finanzämter die Qualifikation des Verfassers dennoch regelmäßig ab. Meine Zertifizierung ist damit keine gesetzliche Voraussetzung – sie nimmt dem Sachbearbeiter aber ein Argument, das Gutachten zurückzuweisen, und darauf kommt es im Ergebnis an.

Was ich zusagen kann: ein Gutachten, das den konkreten Zustand Ihres Gebäudes belegt und den Anforderungen der Rechtsprechung entspricht. Ob das Finanzamt im Einzelfall folgt, kann niemand zusagen – und ob sich der Ansatz für Sie steuerlich lohnt, beurteilt Ihr Steuerberater.

Beim Kauf einer bebauten Immobilie zahlen Sie einen Gesamtpreis – steuerlich abschreibbar ist aber nur der Gebäudeanteil. Nimmt das Finanzamt die Aufteilung selbst vor (BMF-Arbeitshilfe), wird der Bodenwert oft zu hoch angesetzt. In Städten mit hohen Bodenrichtwerten werden teils 70–90 % dem Boden zugeordnet.

Beispiel: Kaufpreis 500.000 €. Finanzamt setzt Bodenwert auf 320.000 € – Gebäude 180.000 €, AfA = 3.600 €/Jahr. Gutachten ermittelt marktgerechten Bodenwert 200.000 € – Gebäude 300.000 €, AfA = 6.000 €/Jahr. Über 30 Jahre: 72.000 € mehr Abschreibung.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat bestätigt: Ein qualifiziertes Sachverständigengutachten hat Vorrang vor der BMF-Arbeitshilfe. Als zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (EIPOSCERT) erstelle ich diese Gutachten. Ob das Finanzamt der Aufteilung im Einzelfall folgt, lässt sich vorab nicht zusagen.

Schadenserfassung & Dokumentation: Systematische Aufnahme aller sichtbaren und messtechnisch erfassbaren Schäden – mit Fotodokumentation, Lagebeschreibung und Schadensprotokoll. Geeignet als Grundlage für Versicherungsregulierung, Handwerkerstreitigkeiten oder gerichtliche Auseinandersetzungen.

Ursachenanalyse: Nicht jeder Schaden ist das, was er auf den ersten Blick zu sein scheint. Ich ermittle die eigentliche Schadensursache – ob Planungsfehler, Ausführungsmangel, Materialversagen oder Nutzungsschaden – und dokumentiere dies nachvollziehbar.

Kostenschätzung: Realistische Einschätzung der Beseitigungskosten auf Basis aktueller Marktpreise – für Versicherungsverhandlungen, Rückforderungen gegen Handwerker oder die eigene Kalkulation.

Sanierungsempfehlung: Ich empfehle nicht nur was zu tun ist, sondern auch wie – mit praxisnahen Hinweisen zur Mängelbeseitigung, Prioritätensetzung und sinnvoller Vorgehensweise.

Typische Schadensfälle: Feuchtigkeit & Schimmel · Risse in Wand, Fassade oder Fundament · Dachschäden · Mängel nach Handwerkerarbeiten · Wasserschäden · Schäden durch Mieter · Setzungsrisse · Undichtigkeiten.

Thermokamera: Wärmebrücken, versteckte Leckagen, fehlende oder beschädigte Dämmung sowie Undichtigkeiten in der Gebäudehülle werden sichtbar – ohne Öffnung der Bausubstanz. Ideal zur Vorbereitung energetischer Sanierungen oder bei Feuchtigkeitsschäden ungeklärter Ursache.

Feuchtemessgerät: Zerstörungsfreie Messung der Materialfeuchte in Wänden, Böden und Decken – zur Eingrenzung von Wasserschäden, Schimmelursachen oder zur Kontrolle nach Sanierungsmaßnahmen.

50-m-Inspektionskamera: Videoinspektion von Kanälen, Abwasserrohren, Leerrohren und schwer zugänglichen Hohlräumen. Ideal zur Leckageortung, Kanalzustandserfassung oder vor dem Immobilienkauf.

Die Messtechnik-Leistungen können als eigenständige Diagnose oder als Teil einer umfassenden Bauschadenanalyse beauftragt werden. Die Ergebnisse werden dokumentiert und fließen auf Wunsch in ein Gutachten ein.

Der Kauf einer Immobilie ist oft die größte finanzielle Entscheidung im Leben. Während andere schon überlegen, wie sie die Möbel stellen, suche ich systematisch nach Mängeln und Schäden.

Ich begleite Sie zur Besichtigung mit zerstörungsfreien Messgeräten: Feuchtemessgeräte erkennen verborgene Feuchtigkeit, Thermometer zeigen Wärmebrücken, und mein geschultes Auge erkennt Risse, Setzungsschäden oder Pfusch am Bau, der oberflächlich kaschiert wurde.

Im Anschluss erhalten Sie eine klare Einschätzung: Welche Mängel gibt es? Welche Investitionen sind nötig? Ist der Kaufpreis gerechtfertigt?

Beweissicherung schützt Sie in vielen Situationen: Ihr Nachbar beginnt ein Bauprojekt direkt an Ihrer Grundstücksgrenze – vor Beginn dokumentiere ich den Zustand Ihrer Immobilie lückenlos. Bei späteren Schäden durch Erschütterungen ist die Ausgangslage klar belegt.

Bei Wohnungsübergaben schafft ein professionelles Protokoll mit Fotos klare Verhältnisse und verhindert spätere Streitigkeiten. Nach Schadensereignissen (Sturm, Wasser, Feuer) sichert eine sofortige gutachterliche Beweissicherung Ihre Versicherungsansprüche.

Gemeint sind Objekte, deren Schwerpunkt beim Wohnen liegt und die daneben eine gewerbliche Einheit enthalten: das Mehrfamilienhaus mit Ladenlokal im Erdgeschoss, das Wohnhaus mit Praxis, Kanzlei oder Werkstatt, das Wohn- und Geschäftshaus in der Ortsmitte. Solange der Gewerbeanteil ein Drittel nicht übersteigt, liegen diese Objekte in meinem Zertifizierungsbereich.

Nicht dazu gehören reine Gewerbeobjekte – Bürogebäude, Produktionshallen, Logistikimmobilien oder Geschäftshäuser ohne Wohnnutzung. Dafür bin ich nicht zertifiziert und nehme solche Aufträge auch nicht an. Wenn Sie ein solches Objekt bewerten lassen müssen, sagen Sie Bescheid – ich nenne Ihnen einen passenden Kollegen.

Typische Anlässe: Erbfall oder Schenkung, Verkauf, Zugewinnausgleich, Beleihungswertermittlung für die Bankfinanzierung. Bewertungsrelevant sind neben dem Wohnanteil die Mieterträge der Gewerbeeinheit, das Leerstandsrisiko und die Frage, ob sich die Fläche bei Auszug anderweitig vermieten lässt.

Die Bewertung erfolgt in der Regel im Ertragswertverfahren – der Wert ergibt sich aus den erzielbaren Mieterträgen, korrigiert um Bewirtschaftungskosten, Leerstandsrisiken und Liegenschaftszinsen. Grundlage: ImmoWertV und § 194 BauGB.