Nach einem Erbfall oder einer Schenkung ermittelt das Finanzamt den Wert der Immobilie in einem eigenen Bescheid. Dieser Wert entscheidet über die Steuer. Er entsteht in einem typisierenden Verfahren aus Bodenrichtwert, Baujahr und Flächen — ohne dass jemand das Gebäude betreten hat.
Gegen den Feststellungsbescheid können Sie Einspruch einlegen. Die Frist beträgt nach § 355 AO einen Monat nach Bekanntgabe. Läuft sie ab, wird der festgestellte Wert bestandskräftig — auch wenn er zu hoch ist. Alles Weitere hat Zeit, das nicht.
Vielleicht kommt Ihnen einer dieser Fälle bekannt vor
Der Feststellungsbescheid ist da
Eine Zahl, die höher ist als alles, was Sie für realistisch gehalten hätten. Und keine Erklärung, wie sie zustande kommt.
Das Elternhaus ist unsaniert
Öl-Heizung von 1994, einfach verglaste Fenster im Obergeschoss, feuchter Keller. Im Bescheid steht davon nichts.
Sie sind mehrere Erben
Einer will auszahlen, einer verkaufen, einer wohnen bleiben. Ohne neutrale Zahl bewegt sich nichts.
Übertragung zu Lebzeiten
Die Eltern wollen überschreiben, solange sie es selbst regeln können. Der Wert am Stichtag entscheidet über die Schenkungsteuer.
Mehrfamilienhaus mit Altmietern
Mieten weit unter Marktniveau, langjährige Verträge. Das Ertragswertverfahren des Finanzamts bildet das nicht ab.
Die Frist läuft und Sie sind unsicher
Sie wissen nicht, ob sich der Aufwand lohnt — und wollen keine Entscheidung treffen, die Sie später nicht mehr korrigieren können.
Was passiert, wenn nichts unternommen wird
Der Wert wird bestandskräftig. Nach Ablauf der Einspruchsfrist ist die Feststellung bindend. Eine spätere Korrektur ist nur noch in engen Ausnahmefällen möglich.
Die Beweislast liegt bei Ihnen. § 198 BewG gibt Ihnen das Recht zum Gegennachweis — aber nachweisen müssen Sie. Das Finanzamt muss nicht belegen, dass sein Wert richtig ist.
Der Stichtag entfernt sich. Bewertet wird zum Todes- oder Schenkungstag. Je länger Sie warten, desto schwieriger wird es, den damaligen Zustand zu belegen. Wer inzwischen saniert hat, kann den Ausgangszustand oft nur noch über Fotos und Rechnungen zeigen.
Die Erbengemeinschaft bleibt blockiert. Solange keine neutrale Zahl auf dem Tisch liegt, verhandeln Miterben über Vermutungen. Das kostet meist mehr als das Gutachten.
Am Ende halten Sie ein Dokument in der Hand, das trägt
Ein vollständiges Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB und ImmoWertV: mit Ortsbesichtigung, Fotodokumentation, Herleitung sämtlicher Ansätze, Marktdaten des zuständigen Gutachterausschusses und einer nachvollziehbaren Rechnung, die ein Sachbearbeiter Schritt für Schritt prüfen kann. Unterschrieben und gestempelt.
Genau das ist der Unterschied zu einem aus Baujahr und Flächen errechneten Modellwert: Ein Gutachten, das den konkreten Zustand belegt, lässt sich nicht mit dem Hinweis abtun, es sei nicht objektbezogen.
Fünf Schritte — und Sie müssen nur den ersten machen
- Sie schildern die SituationKurze Mail oder Anruf. Objektart, Ort, Anlass, und falls ein Bescheid vorliegt, dessen Datum. Mehr brauche ich zunächst nicht.
- Erstgespräch und EinschätzungRückmeldung binnen 48 Stunden, telefonisch oder schriftlich, mit Festpreisangebot. Kostet nichts und verpflichtet zu nichts.
- Auftrag, Vollmacht, UnterlagenMit Ihrer Vollmacht beschaffe ich, was bei Behörden liegt. Sie steuern nur bei, was ausschließlich Sie haben.
- OrtsterminEin bis zwei Stunden vor Ort. Sie müssen nichts vorbereiten und nichts aufräumen.
- Auswertung und ÜbergabeDas fertige Gutachten geht an Sie oder direkt an Ihren Steuerberater. Rückfragen zum Inhalt beantworte ich, auch später noch.
Was gebraucht wird — und was Sie davon selbst besorgen müssen
Beschaffe ich mit Ihrer Vollmacht
- Grundbuchauszug
- Flurkarte und Liegenschaftsdaten
- Baulastenverzeichnis
- Altlastenauskunft
- Bodenrichtwerte und Marktdaten des Gutachterausschusses
- Bauakte, soweit bei der Behörde vorhanden
Brauche ich von Ihnen, sofern vorhanden
- Feststellungsbescheid des Finanzamts
- Grundrisse und Wohnflächenberechnung
- Nachweise über Sanierungen der letzten Jahre
- Mietverträge bei vermieteten Einheiten
- Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen
- Energieausweis, falls vorhanden
Fehlt etwas davon, ist das kein Hindernis. Wo Unterlagen nicht beizubringen sind, wird das im Gutachten offengelegt und die Annahme begründet.
Wer bewertet
Matthäus Kokot, Bauingenieur B.Eng., seit 2022 als Sachverständiger tätig. Zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung - Marktwertermittlung von Standardimmobilien - Wohnen (EIPOSCERT). EIPOSCERT ist nach DIN EN ISO/IEC 17024 von der DAkkS akkreditiert.
Was die Zertifizierung praktisch bedeutet: § 198 Abs. 2 BewG benennt als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts regelmäßig ein Gutachten des Gutachterausschusses oder von Personen, die von einer akkreditierten Stelle als Sachverständige für die Wertermittlung von Grundstücken zertifiziert worden sind. Ihr Steuerberater muss also nicht begründen, warum ausgerechnet dieser Gutachter geeignet ist. Das Gesetz sagt „kann regelmäßig dienen“ und nicht „ausschließlich“ — andere Gutachten können ebenfalls anerkannt werden, und ein Anspruch auf Anerkennung folgt daraus nicht.
Meine Tätigkeit als Sachverständiger erfolgt neutral und unabhängig. Erfolgshonorare, Provisionen von Vermittlern sowie jede Beteiligung an Vermittlungsgeschäften sind ausgeschlossen. Ich verdiene am Gutachten, nicht am Ergebnis.
Wertermittlung ist nicht gleich Wertermittlung
Eine Online-Schätzung rechnet aus Postleitzahl, Baujahr und Fläche einen Durchschnitt. Ein Maklergutachten dient der Vermarktung und ist kostenlos, weil es den Auftrag anbahnen soll. Beides hat seinen Platz, nur nicht gegenüber dem Finanzamt.
Ein Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV ist ein anderes Dokument: Es begründet jeden Ansatz, legt die Datenquellen offen, benennt seine Annahmen und ist damit überprüfbar. Genau deshalb wird es akzeptiert, wo die anderen beiden es nicht werden.
Was es kostet
Es gibt keinen Grund, um den Preis herumzureden. Er hängt von Objektart, Umfang und Aufwand ab — eine Eigentumswohnung ist etwas anderes als ein Mehrfamilienhaus mit sechs Mietverträgen. Deshalb nenne ich keine Listenpreise, sondern nach dem Erstgespräch einen schriftlichen Festpreis, bevor irgendetwas beauftragt wird. Darin steht, was enthalten ist und was nicht. Keine Nachberechnung, keine Stundenzettel, keine Überraschung am Ende.
Die Kosten eines Gutachtens im Zusammenhang mit der Erbschaft- oder Schenkungsteuer können unter Umständen steuerlich berücksichtigt werden. Ob das in Ihrem Fall zutrifft, beurteilt Ihr Steuerberater.
Der Bescheid-Check ist der kleine erste Schritt. Anhand des Feststellungsbescheids und einiger Objektangaben erhalten Sie binnen fünf Werktagen eine schriftliche, begründete Einschätzung: ob der festgestellte Grundbesitzwert plausibel erscheint, welche Bewertungsansätze Anlass zu einer näheren Prüfung geben und ob ein Gegennachweis aussichtsreich ist. Kein Ortstermin erforderlich.
Beauftragen Sie danach ein Verkehrswertgutachten, wird der Betrag vollständig angerechnet. Im Ergebnis kostet Sie die Vorprüfung dann nichts.
Vier Punkte, die im Erstgespräch fast immer kommen
„Der Makler macht das kostenlos. Warum soll ich dafür bezahlen?“
Weil es zwei verschiedene Dokumente sind. Eine Maklerwertermittlung ist eine Verkaufsunterlage und hat kein Interesse an einem niedrigen Wert. Ein Verkehrswertgutachten ist eine methodisch begründete Ermittlung nach ImmoWertV, für die ich mit Unterschrift und Haftung einstehe.
„Muss das Finanzamt das anerkennen?“
Nein, und das behauptet auch niemand seriös. Die Finanzverwaltung prüft jeden Fall einzeln. Ein methodisch sauberes, objektbezogenes Gutachten von einem nachprüfbar qualifizierten Verfasser nimmt ihr aber die naheliegenden Gründe, es zurückzuweisen.
„Die Frist läuft in zwei Wochen ab. Ist es zu spät?“
In aller Regel nicht. Der Einspruch muss fristgerecht eingelegt werden, die Begründung kann nachgereicht werden. Sprechen Sie zuerst mit Ihrem Steuerberater oder Anwalt über den Einspruch, parallel können wir das Gutachten aufsetzen. Rufen Sie in dem Fall lieber an als zu schreiben.
„Können Sie auch die Steuererklärung machen?“
Nein. Ich ermittle den Wert. Steuerliche Beratung, Einspruch und Schriftverkehr mit dem Finanzamt sind Steuerberatung und gehören zu Ihrem Berater. Wenn Sie noch keinen haben, sagen Sie Bescheid — ich arbeite regelmäßig mit Kanzleien in der Region zusammen.
Schildern Sie mir Ihre Situation
Objektart, Ort, Anlass und — falls vorhanden — das Datum des Bescheids genügen. Sie erhalten binnen 48 Stunden eine persönliche Rückmeldung mit Einschätzung und Festpreisangebot. Wenn die Frist drückt, rufen Sie besser an: 0170 4056738.
Unverbindlich anfragen →Rechtliche Hinweise. Diese Seite stellt die allgemeine Vorgehensweise dar und ersetzt weder eine gutachterliche Beurteilung im Einzelfall noch eine Rechts- oder Steuerberatung. Angaben zu Fristen und Verfahren geben die allgemeine Rechtslage wieder; maßgeblich ist stets der Einzelfall. Ob und in welcher Höhe sich ein Gegennachweis steuerlich auswirkt, beurteilt ausschließlich Ihr steuerlicher Berater.