Auswandern mit der Immobilien-GmbH: was der Wegzug kostet

Die Immobilien bleiben in Deutschland stehen. Die GmbH aber, in der sie liegen, reist als Beteiligung mit — und genau dafür stellt der deutsche Fiskus einmalig eine Rechnung, zum Zeitpunkt des Wegzugs, ohne dass ein einziger Euro geflossen ist.

Die kurze Antwort

Wer Immobilien direkt im Privatvermögen hält und auswandert, löst keine Wegzugsbesteuerung aus. Wer dieselben Immobilien über eine GmbH hält, in aller Regel schon. Nicht die Immobilie ist der Anknüpfungspunkt, sondern der Geschäftsanteil.

§ 6 AStG unterstellt beim Wegzug einen Verkauf der Anteile zum gemeinen Wert und besteuert den dabei rechnerisch entstehenden Gewinn — im Teileinkünfteverfahren, also zu 60 % mit dem persönlichen Steuersatz. Fällig wird das ohne Zufluss, allein durch den Umzug.

Die entscheidende Größe ist deshalb der Wert der Anteile. Und bei einer Immobiliengesellschaft wird der fast immer von den Immobilien bestimmt.

Wann § 6 AStG überhaupt greift

Drei Voraussetzungen müssen zusammenkommen:

• Eine Beteiligung von mindestens einem Prozent an einer Kapitalgesellschaft im Privatvermögen, § 17 EStG. Ob die Gesellschaft im In- oder Ausland sitzt, ist unerheblich.
• Sieben Jahre unbeschränkte Steuerpflicht innerhalb der letzten zwölf Jahre. Die Zeiträume müssen nicht zusammenhängen.
• Beendigung der unbeschränkten Steuerpflicht — oder einer der Ersatztatbestände, etwa die unentgeltliche Übertragung auf eine im Ausland ansässige Person.

Die Staatsangehörigkeit spielt anders als bei § 2 AStG keine Rolle. Anteile an Personengesellschaften — GmbH & Co. KG, GbR — werden vom Wortlaut nicht erfasst; dort greifen andere Vorschriften. Genau deshalb wird eine Umwandlung vor dem Wegzug regelmäßig diskutiert. Das ist eine Gestaltungsfrage für Ihren Steuerberater, nicht für einen Sachverständigen.

Wie der Anteilswert ermittelt wird

§ 11 Abs. 2 BewG gibt eine Rangfolge vor:

1. Ableitung aus Verkäufen unter fremden Dritten innerhalb eines Jahres vor dem Stichtag. Liegt ein solcher Verkauf vor, ist er maßgeblich — und der Substanzwert wird dann nicht geprüft.
2. Ertragsaussichten oder eine andere übliche Methode, also ein Unternehmensbewertungsgutachten.
3. Vereinfachtes Ertragswertverfahren nach §§ 199 ff. BewG. Darauf greift die Finanzverwaltung mangels anderer Anhaltspunkte üblicherweise zurück: nachhaltiger Jahresertrag, im Regelfall der Durchschnitt der bereinigten Gewinne der letzten drei Jahre, multipliziert mit dem gesetzlich festgelegten Kapitalisierungsfaktor 13,75 nach § 203 BewG.

Und darüber liegt eine Schranke, die bei Immobiliengesellschaften alles entscheidet: Nach § 11 Abs. 2 Satz 3 BewG darf der Substanzwert nicht unterschritten werden. Der Substanzwert ist die Summe der gemeinen Werte der einzelnen Wirtschaftsgüter abzüglich der Schulden.

Warum das bei einer Immobilien-GmbH den Ausschlag gibt

Eine Vermietungsgesellschaft erwirtschaftet typischerweise bescheidene Gewinne und hält gleichzeitig hohe Substanz. Der nach dem vereinfachten Ertragswertverfahren errechnete Wert liegt deshalb häufig unter dem Substanzwert — und dann zählt der Substanzwert.

Damit verschiebt sich die Frage: Es geht nicht mehr um Gewinnprognosen oder Kapitalisierungsfaktoren, sondern darum, mit welchem Wert die einzelnen Grundstücke in den Substanzwert eingehen. Jeder Euro zu viel beim Grundstück ist ein Euro zu viel in der Bemessungsgrundlage der Wegzugsteuer.

Wo der Hebel liegt

Grundstücke gehen mit ihrem Grundbesitzwert in den Substanzwert ein, und der wird vom Finanzamt in den typisierenden Verfahren der §§ 157 ff. BewG festgestellt — also nach denselben pauschalen Regeln, die auch im Erbfall angewendet werden. Diese Verfahren kennen den Zustand des Gebäudes nicht.

Für genau diesen Fall sieht § 198 BewG den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts vor. Der Weg, den man aus dem Erbfall kennt, steht hier ebenso offen: ein Verkehrswertgutachten je Objekt, mit Ortsbesichtigung, nach ImmoWertV, das den tatsächlichen Zustand belegt.

Praktisch relevant wird das bei allem, was ein pauschales Verfahren nicht erfassen kann: Instandhaltungsstau, Altmietverträge deutlich unter Marktniveau, ungünstiger Zuschnitt, Erbbaurechte, Belastungen im Grundbuch, ein Gebäude, dessen Restnutzungsdauer erkennbar kürzer ist als das Modell unterstellt.

Ob sich der Aufwand rechnet, ist eine Frage des Einzelfalls und gehört zwischen Sie und Ihren Steuerberater. Die Größenordnung lässt sich aber vorab einschätzen — genau dafür ist der Bescheid-Check gedacht, wenn bereits eine Feststellung vorliegt.

Zwei Punkte, die regelmäßig übersehen werden

Die GmbH wandert unter Umständen mit

Eine Kapitalgesellschaft ist in Deutschland unbeschränkt körperschaftsteuerpflichtig, wenn sie hier ihren Sitz oder den Ort ihrer Geschäftsleitung hat. Zieht der einzige Geschäftsführer ins Ausland und trifft die Entscheidungen künftig von dort, kann sich der Ort der Geschäftsleitung mitverlagern — mit Folgen für die Ansässigkeit der Gesellschaft und möglicherweise für ihre Besteuerung. Für die deutschen Grundstücke selbst behält Deutschland das Besteuerungsrecht, für andere Positionen nicht zwingend. Wer wegzieht und Geschäftsführer bleibt, sollte das vorher klären.

Der Erbfall bleibt gebunden

Anteile an einer inländischen Kapitalgesellschaft gehören nach § 121 Nr. 4 BewG zum Inlandsvermögen, wenn die Beteiligung mindestens zehn Prozent beträgt. Eine Immobilien-GmbH in Familienhand liegt praktisch immer darüber. Die Anteile bleiben damit auch nach dem Wegzug in der deutschen Erbschaftsteuer — bei beschränkter Steuerpflicht allerdings mit einem nach § 16 Abs. 2 ErbStG gekürzten Freibetrag. Für deutsche Staatsangehörige wirkt die unbeschränkte Erbschaftsteuerpflicht ohnehin noch fünf Jahre nach dem Wegzug fort, im Verhältnis zu den USA zehn Jahre.

Stundung und Rückkehr

Die Wegzugsteuer ist nicht immer sofort in einer Summe zu zahlen. § 6 Abs. 4 AStG sieht auf Antrag eine Zahlung in sieben gleichen Jahresraten vor, in der Regel gegen Sicherheitsleistung. Die frühere unbefristete, zinslose Stundung für EU- und EWR-Fälle ist seit 2022 entfallen; für Altfälle bis Ende 2021 gelten Übergangsfragen, die durch Rechtsprechung und ein BMF-Schreiben aus dem Jahr 2025 in Bewegung sind.

Kehrt die Person innerhalb von sieben Jahren zurück, entfällt die Steuer rückwirkend (§ 6 Abs. 3 AStG); die Frist kann auf zwölf Jahre verlängert werden. Wer den Wegzug ohnehin als Episode plant, sollte diese Regelung kennen, bevor er zahlt.

Was jetzt zu tun ist

• Ein Jahr Vorlauf einplanen. Die relevanten Weichen — Rechtsform, Beteiligungsstruktur, Geschäftsführung — lassen sich nach dem Wegzug nicht mehr stellen.
• Den Stichtag festlegen, denn der Wert wird auf diesen Tag ermittelt.
• Den Zustand der Objekte dokumentieren, solange Sie vor Ort sind. Ein Instandhaltungsstau, den niemand belegt hat, existiert für das Finanzamt nicht.
• Prüfen lassen, welches Bewertungsverfahren greift und ob der Substanzwert die Untergrenze bildet. Ist das der Fall, entscheidet die Grundstücksbewertung über die Steuerlast.
• Erst danach über Gestaltungen sprechen. Ohne belastbare Zahl ist jede Gestaltungsdiskussion Spekulation.